Bir Kimsenin Kendi Malzemesi ile Başkasının Tapulu Taşınmazına Yapı Yapması

Bir Kimsenin Kendi Malzemesi ile Başkasının Tapulu Taşınmazına Yapı Yapması

Günümüzde birçok gerekçeye dayanılarak bir başkasının malik olduğu taşınmaza üçüncü bir kişinin el atması ile inşai faaliyetler gerçekleştirildiği görülebilmektedir. Bir başkasına ait olan taşınmazın üzerine yapı yapan üçüncü kişinin eylemlerinin hukuki sonuçları Türk Medeni Kanunumuz TMK 722 vd. Hükümleri ile düzenlenmiştir.

Bir başkasına ait olduğu alenen biliniyor veya yeterli dikkat ve özenin gösterilmesi halinde gerçeğin öğrenilmesi mümkün ise o halde kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet iddiasında bulunulması mümkün olmayacaktır. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi (TMK 713.) için tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süre ile malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, o taşınmazın tamamını bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkını tapu kütüğüne tesciline karar vermesini isteyebilmesidir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkını tapu kütüğüne tesciline karar vermesini isteyebilir. Bu durumda dahi davanın konusu gazete ile bir kez ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde üç kez uygun aralıklarla ilan edilmesi gerekmektedir.

Arazinin asıl maliki rızası dışında haksız ve hukuka aykırı olarak taşınmazı üzerinde inşai faaliyette bulunan üçüncü kişiden yapıda kullanılan malzemenin sökülmesi ve kaldırılması mümkün ise gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

Arazinin mülkiyetinin yapıya yapana verilmesi ihtimali var mıdır? TMK 724.maddesine göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Yargıtay kararlarında bu düzenlemeye şu şekilde açıklık getirilmiştir. Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK’nın 724’üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyiniyetlin TMK’nın 3’üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re ’sen yani Mahkemece kendiliğinden araştırılmalıdır. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açıyor demektir.

Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. Taşınmazın tamamının kapsamayan yapının ana taşınmazından ifrazı mümkün değilse yine bu koşulun yerine getirilemiyor olmasından dolayı mülkiyetin yapı sahibine verilmesi söz konusu olamayacaktır.