Gayrimenkul yatırımında İstanbul Avrupa 30’uncusu

Emre ERGÜL

Dünyada sektör odaklı danışmanlık hizmetleri veren PwC ve Washington-Hong Kong ve Londra’da merkezleri bulunan küresel gayrimenkul araştırma şirketi Urban Land Institute (ULI) işbirliğiyle hazırlanan ve 2024 yılı için gayrimenkul sektörünün nabzını tutan “Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024” raporu yayınlandı.

Avrupa’da pazara hakim olan ciddi belirsizliğin yatırım hacmini rekor seviyede aşağı çektiğine dikkat çeken araştırmaya göre, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından ilk üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor. Londra ve Paris, 2023 yılının ilk dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul işlem hacminin yaklaşık yüzde 15’ini oluşturdu. Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, küresel mega trendlerin, özellikle yeni enerji altyapıları gibi niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor.

Araştırmaya göre gayrimenkul liderlerinin yüzde 75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme tutarlarının birbiriyle uyuşmadığı, dolayısıyla mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları “doğru şekilde yansıtmadığı” görüşünde. Sektör liderlerinin çoğu, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda endişeli. MSCI verilerine göre, pandemi öncesi 2015- 2019 dönemi ortalamalarına kıyasla fiyatlarda yüzde 42’lik bir düşüş yaşandı. Araştırma katılımcılarının üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda iyimser…

İşletme güveninde ise (Geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da) bu oran hâlâ uzun vadeli ortalamaların oldukça altında… Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen “gerçekçi resesyon endişeleri” mevcut görünüme olumsuz yansıyor. Avrupa’nın gayrimenkul sektörünün karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor, pazara ilişkin beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin yeniden canlanması için yapılması gerekenlere ilişkin görüşlere de yer veriyor.

Sektörün yakın zamanda kilit pazarlarda ciddi bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Sektörün ciddi kararlar alma cesaretini gösterenlere çok büyük ödüller sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına göre, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla işlem yapılması için uygun ortam oluşabilir.

Raporun en dikkat çekici tarafı da şehir sıralamalarının yer aldığı 6’ncı bölüm… Şehir sıralamaları, ortalama/ortalama puandan sapmalara göre sıralanan genel beklentilere dayanıyor. Yatırım, geliştirme, kiralama ve sermaye değeri bakımından ilk 5’te aynı kentler yer alıyor. Londra 4 kategoride de açık ara birinci, Paris ikinci, Madrid üçüncü, Berlin dördüncü, Amsterdam beşinci…

Milano üç kategoride 6’ncı olurken, kiralama alanında 6’ncılık Münih’te… İstanbul, 30 şehirli listenin en altında yer alıyor. Yatırım açısından Avrupa’nın 30’uncu kenti olan İstanbul, geliştirme, kiralama ve sermaye değeri olarak Avrupa’nın 29’uncusu oldu. İstanbul, bu 3 kategoride sadece Oslo’yu geçebildi.

“Gayrimenkulde Gelişen Trendler” listesinde yer alan bir diğer liste de 1. segment şehirlerin gücünü ve emlak sektörü profesyonelleri için genel çekiciliğini ortaya koyuyor. Londra, küresel pazardaki yatırım potansiyeli ve ekonomik önemi nedeniyle üst üste üçüncü kez ilk sırayı alarak zirvede yer alıyor.

Benzer şekilde Paris ikinci sırada yer alıyor ve hemen ardından Madrid, Berlin ve Amsterdam geliyor. İstanbul, 2019 yılında bu listenin 31’inci sırasındayken, 2020,2021 ve 2022 yıllarında listenin 30’uncu sırasında görülüyor. 2023 yılında Oslo’yu geçerek bir basamak atlayan ve 29’unculuğa yükselen İstanbul’un 2024’te yeniden 30’unculuğa gerileyeceği öngörülüyor.

‘Yeni enerji altyapısı’ 3 yılın en gözde yatırımı

“Gelişen Trendler Avrupa Araştırması 2024” raporunun en önemli noktalarından biri de gayrimenkul yatırımındaki sektör çeşitliliğiyle ilgili… “Gayrimenkul yatırımına yönelik sektörler son 20 yılda önemli ölçüde genişledi” denilen raporda, 2019’un en gözde gayrimenkul yatırımının “ortak yaşam alanları” olduğuna dikkat çekiliyor. 2020’de “Lojistik tesis yatırımı” zirveye yerleşirken, 2021’in en gözde gayrimenkul yatırımı “Veri merkezleri yatırımı” oldu.

2022’de birinciliğe yükselen “Yeni enerji altyapısı yatırımları,” 2023’te de zirvedeki yerini korudu. Listeye göre, 2024’te yerini korumaya devam edecek. PwC ve Urban Land Institute’un araştırmasına göre, Avrupa’da 2024’ün sektör sıralaması şöyle olacak: 1. Yeni enerji altyapısı 2. Veri merkezleri 3. Sağlık hizmetleri 4. Öğrenci evleri, yurtlar 5. Emeklilere yönelik destekli yaşam 6. Kişisel depolama alanları 7. Lojistik tesisleri 8. Ortak yaşam alanları 9. Otel hizmeti sunulan apartman daireleri 10. Şahsi kiralanan konutlar