Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Konut ihtiyacının devamlılığı ve hızla artan nüfus sebebiyle taşınmaz sahibi olma adına Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi diğer adıyla ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukukumuzda yer edinmeye ve sıklıkla karşılaşılmaya başlanmıştır.

Bu sözleşme inşaat sözleşmesi olarak da bilinmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici(müteahhit) arsa sahibinin arsası üzerinde verilecek belli bir orandaki mülkiyete karşılık ayrı ayrı bağımsız bölümler inşa etmeyi sorumluluk edinir. Arsa sahibi ve müteahhit yani yüklenici arasında gerçekleşir. Arsa sahibi arsadaki bazı kısımları kendine saklayarak diğer kısımları müteahhide veya üçüncü kişilere devrederek bu arsa üzerinde bağımsız bölümler yaptırmayı amaçlar. Kendisine ayırmış olduğu oranda mülkiyet sayesinde ise bu arsa payına tekabül eden bağımsız bölümleri kendisine devrini sağlar. Arsa sahibi bu sözleşmeyi yaparak arsasında belli bir oranı müteahhide devretme borcuna girer iken müteahhit de inşaatı yapma borcu altına girer. Dolayısıyla bu sözleşme yapıldığı zaman her iki taraf da borç altına girecektir.

Bu sözleşmeyi yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlara riayet edilmediği takdirde sözleşme geçerli olmayacaktır. Bu sözleşmenin geçerli olması için hangi şekil kurallarına göre düzenlenmesi gerektiğini birlikte inceleyelim. Normal şartlarda Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için kanunen öngörülmüş herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak Buna rağmen Noterlik Kanunu’nda ve Tapu Kanunu’nda yer alan hükümlere göre ve Türk Medeni Kanunu’nun 706/1 maddesi gereğince “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi, belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi borçlandığından dolayı bu sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerden biridir.

Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.

Bunun yanında tabiî ki öncelikle; Sözleşme konusu taşınmazın arsanın imarlı olması, Arsanın kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması, Arsa sahibi ve müteahhidin fiil ehliyetine sahip olması ve tarafların sözleşme yapmaya ehil olmaları gerekmektedir.

Bu nedenden ötürü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istiyorsanız bu sözleşmeyi resmi şekle uygun olarak hazırlamanız gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak taraflar birbirlerinden herhangi bir edim talep edemezler.

Ancak bunun istisnai durumları da bulunmaktadır. Taraflar kendi rızalarıyla sözleşmenin unsurlarını ifa etmişler ise sonradan bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremezler. Bununla birlikte Müteahhidin inşaatı tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması, Arsa sahibinin arsa paylarını yükleniciye devretmiş olması gibi durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekle aykırı düzenlenmiş olsa dahi sözleşme geçerli bir sözleşmenin tüm hüküm ve sonuçlarını doğurur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de hukuken mümkündür. Fesih işlemi kural olarak taraflar arasındaki borç ilişkisini ileriye etkili olacak şekilde sonlandırmaktadır. Ancak fesihten önce var olan hak ve borçlar ise varlıklarını koruyacaklardır. Fesih hakkının kullanılabilmesi için öncelikle fesih bildiriminde bulunmak gerekmektedir. İnşaatın tamamlanma seviyesi bu hususta büyük önem arz etmektedir. Arsa sahibi müteahhidin tüm zararını ve harcadığı masrafı ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih işlemi haklı bir sebebe dayanmak zorunda değildir. Bu husus öğretide tazminat karşılığı fesih olarak da adlandırılmaktadır. Bundan başkaca, haklı fesih olgusu da bulunmaktadır. Bu bağlamda taraflar birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiyorlar ise sözleşme feshedilebilir. Bu fesih işlemi taraflarca anlaşılarak da yapılabilir. Taraflar aralarında ibraname yaparak borcu ortadan kaldırabilirler. Aksi takdirde mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaktadır.

Taraflar zamanında ve gereği gibi birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmezler ise hukuken sorumlulukları doğacaktır. Borcuna aykırı davranan yüklenici veya arsa sahibi kural olarak borçlu temerrüdüne düşerek karşı tarafa birtakım seçimlik haklar sağlayacaktır. Bu haklardan biri de tescile zorlamadır. Tescile icbar olarak da bilinen dava ile yüklenici arsa sahibini mülkiyeti devretmeye zorlayabileceği gibi arsa sahibi de tamamlanan inşaat üzerinde kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından kendisine devredilmesini tescile zorlama davası ile talep edebilir.