Ezbere konut üretiyoruz talebe göre geliştirmeliyiz

Hamide HANGÜL

Konut piyasasında sa­tışlar son 3 aydır yük­selişe geçse de fa­izlerin halen yüksek, konut fiyatlarının erişilebilir nok­tadan çok uzaklaşması satış­ları baskılıyor. Üstelik inşaat maliyetlerinin hızlı yükseli­şi ve finansmana erişim so­runu arz talep dengesini bo­zuyor. Sermayenin sınırlı, in­şaat maliyetlerinin ise döviz bazında son 3 yılda yüzde 100 arttığına işaret eden İnşaat­çılar ve Gayrimenkul Geliş­tiricileri Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, talebe göre konut üretimi gerekti­ğine vurgu yaptı. Gayrimen­kul sektöründeki gelişmeleri İNDER Başkanı Engin Keçe­li ile konuştuk.

Konut fiyat­larının yüksekliğinin tama­men maliyetle ilgili olduğunu ve inşaat maliyetinin yakla­şık yarısını arsanın oluştur­duğunu dile getiren Keçeli, “Devlet dar ve orta gelirli için arsa üretmeli, biz ise tüketi­cinin talepleriyle konut üret­meliyiz” dedi.

Aile talebi olan yere öğrenci evi yapıyor

Bu yıl İNDER olarak müş­teri odaklı konut üretimine odaklanacaklarını dile ge­tiren Keçeli, sözlerini şöyle sürdürdü: “Biz ezbere konut üretiyoruz o kötü. Artık ta­lebe göre konut üretmeliyiz. Talep varsa neye talep var? Üniversiteye yakınsa öğren­ci evi mi? Hastaneye yakın­sa hastane çalışanlarına ya da hasta yakınlarına mı ola­cak? Yani talebe göre…Mese­la villa satılacak yere konut, 5+ 1 aile talebi olan yerlere de 1+ 1 öğrenci evi yapıyoruz. Yani yanlış arzlar, yanlış ta­lebe gidiyor. O da birazcık pi­yasayı bozuyor, evler boş ka­lıyor.

Artık eskisi gibi değil maliyetler çok arttı. Sektör­deki en büyük sıkıntımız ser­maye eksikliği. Finansal ens­trümanlarımız çok az. Bir de banka bizim arkamızda değil artık. Yüzde 55 faizlerle pa­ra kullanılarak inşaat yapıl­maz. Dünya bu sorunun çö­zümlerini üretmiş, bizim de artık oralara gitmemiz lazım. Avrupa’da yeni yapılacak ko­nutlarda projeleri devlet yön­lendiriyor. Bizde böyle bir sis­tem yok. Artık biz talebe göre konut ve ruhsat üretmeliyiz.”

Ofis talebi arttı doluluklar yüzde 85-90’lara çıktı

İnşaat sektöründe son 2-3 yıldır maliyette artış, satış hızında yavaşlama olduğu­na işaret eden Engin Keçeli, ancak ofiste bunun tam ter­si olduğunu belirterek, “Ofis­lerde talep, fiyat ve satışlarda artış var. Büyükdere Cadde­si, Cendere Caddesi ve onun çevresindeki Maslak, Levent, Esentepe hattında, pandemi­den sonra ofis metrekare sa­tış fiyatları döviz bazında en az yüzde 50 arttı. Kiralar da aynı şekilde. Ofis ünitelerin­de doluluk yüzde 85-90’lara yaklaştı” dedi.

Yurt dışında konut alanların geri döneceklerine inanıyorum

Faizlerin düşmesi halin­de konuta daha çok yatırım­cı kitlenin yöneleceğine işa­ret eden Keçeli, “İhtiyacı olan zaten alıyor. Ancak, alım gü­cünün düşük olması, fiyatla­rın yüksekliği ve finansman modellerinin yetersiz olma­sı nedeniyle ev sahibi olmak çok zorlaştı. KKM’lerden dö­nüş ve TL mevduattaki faiz geliriyle vade sonlarında ko­nuta yatırımlar başladı” dedi. Türkiye’den yurt dışında gay­rimenkul yatırımı yaparak gi­denlerin de geri döneceğine inandığını dile getiren Engin Keçeli, “Yurtdışına gidenler, aidat ödemesi ya da gayrimen­kul değer düşüşünden dola­yı geri döneceklerdir. Biz ye­ter ki doğru yerde doğru proje üretelim” dedi.

Maliyetler çok fazla arttı

Konut fiyat artışlarına yö­nelik bir soru üzerine Engin Keçeli, “Fiyat artışı devam et­mez, maliyet artışı da devam etmez, çünkü maliyetler had­dinden fazla arttı. Üreticiler geleceği fiyatladı” dedi.

Kacak yapılardan kaçarken yoğun yapılaşmaya gitmeyelim

Kentsel dönüşümle riskli ve çürük yapıların dönüşümü konusuna değinen Engin Keçeli, kat sayısını artırarak, metrekareyi büyüterek değer yaratılmadığına vurgu yaptı. Keçeli, sözlerini şöyle sürdürdü: “Şehir merkezinde bir kat, iki kat daha vereyim diye artırıma gitmenin çok doğru olduğuna inanmıyorum. Ancak çaresiz olduğumuz yerler var. Kaçak olmayıp da ruhsatlı olan yerler de var. Mesela 1970’lerde zamanında 10 kat imar almış, yeni planda 3 kat. Bir de kaçaklar var, Derbent, Armutlu gibi…

Bu tip mahallelerde ruhsat yok, hatta mülkiyet yok. Ancak biz toprağı iki defa kirletmemeliyiz. Kaçak yapıların olduğu bir araziyi aynı yoğunlukta ve düzgün olmayan yapılaşmalarla büyütmeyelim. Yani biz gecekondu ve kaçak yapılardan kurtulurken daha yanlış ve daha yoğun bir yapılaşmaya zemin vermeyelim. Çünkü bu topraklar gelecek nesillere emanet. Bazı yerlerde 1-2 kat verilebilir, ancak boş, yeşil gördüğümüz yerde 10 kat imar verip de burada konut yapmak, işte o doğru değil.”

‘Nerede proje yaparsak satarız’ devri artık bitti

Son 1-2 yıllık yavaşlamanın kendilerine fizibilite imkanı verdiğini dile getiren Keçeli, “Nerede proje yaparsak satarız” devri bitti. Artık, talep nerede daha çok, doğru lokasyon neresi, lokasyon bazında hangi fiyat uygun gibi verilerle proje üretmeliyiz. Arsa üretimi, arsaların planlanması ve proje hazırlanması gibi konularda şu an sektör çalışıyor” dedi.