Vergi yatırımdan caydırır ‘kiralama’ teşvik edilsin

Hamide HANGÜL

Enflasyonist ortam­da alım gücünün azalması, artan ki­ralar ve konutta bozulan arz talep dengesi, barın­ma krizini derinleştiri­yor. Kiraya yüzde 25 zam sınırının sona ermesinin ardından ekonomi yöne­timi cephesinden yeni bir hamle geldi. İkinci vergi paketinde, boş evlerin de olduğu gayrimenkul alım, satım ve kiralanmasına yönelik ek vergi de yer al­dı.

Söz konusu paketin, ta­til dönüşü Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin günde­mine gelmesi bekleniyor. İstanbul’da su faturala­rından hareketle 600 bin evin boş tutulduğu tahmin ediliyor. Bu yolla, ekono­miye katkı sağlamayan, başka bir ifadeyle “hayalet evlerin” vergilendirilme­si hedefleniyor. Uzmanlar, söz konusu verginin kira­lık piyasasına yeni arz ka­zandırabileceğini, bunun fiyat artışını yavaşlata­bileceğini, ancak boş ev­lere verginin, konuta ya­tırımı caydırabileceğine dikkat çekti.

Gıdadan kıstık kirayı ödedik

Türkiye’de her yıl yak­laşık 1 mil­yon konuta ihtiyaç du­yuluyor. An­cak fiyatların son yıllar­da hızlı yükselmesi, ev sahipliğini düşürürken, kiracılığı artırıyor. Ha­nelerin harcamasında ki­ra ilk sırada.

Türkiye İs­tatistik Kurumu (TÜİK), Hane Halkı Tüketim Har­caması 2023 verilerine göre, vatandaş en fazla harcamayı yüzde 23,9’luk oranla konut ve kiraya yapıyor. Bu oran, yüzde 21,9’lik oranla ulaştırma, yüzde 20,6 ile gıdayı da geçmiş durumda. Başka bir ifadeyle, vatandaş bo­ğazından kısarak kirası­nı ödüyor. Tek kişilik ha­nelerde ise bu oran yüz­de 31,8’e çıkıyor.

Barınma krizinin aşılması için ki­ralamanın teşvik edilme­si gerektiğine vurgu ya­pan gayrimenkul uzman­ları, “Özel sektör vergi teşvikiyle satılamaz kira­lık konut üretmeli. Arsa­yı devlet verdiğinde, ‘bu evler kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhiyle, kiralamak için ev sahipli­ği teşvik edilmeli” öneri­sinde bulundu.

İstanbul Ticaret Oda­sı (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı Ha­kan Akdoğan, boş tutu­lan yaklaşık 600 bin ko­nutun kiraya verilmeme nedenlerinden birinin yüzde 25 sınırı olduğu­nu, ancak bu oranın da kalktığını anımsatarak, şöyle devam etti: “Şimdi hem zam sınırı yok, hem de ‘boş konuta neden ver­gi ödeyim’ diyerek orada bir hareketlilik getirebi­lir. Ancak ne nasıl bir ha­reketlilik getirir belirsiz.

Fiyatların artış hızını ya­vaşlatabilir. Hatta belli bölgelerde, fiyatları biraz daha normalleştirebilir. Bizim kiralık konut arzı­na çok fazla ihtiyacımız var. Böyle bir dönemde bu konutların piyasaya çı­kartılmasının sağlanma­sı, vatandaşın seçenekle­rini artırır.”

Vergiyle evini satıp farklı alana yönelebilir

Denge De­ğerleme Ge­nel Müdür Yardımcısı Ahmet Ars­lan: “Bu tür bir verginin kiralara bir­kaç etkisi olabilir: Birin­cisi, boş konut sahipleri, ek vergiden kaçınmak için konutlarını kiraya verme­yi tercih edebilirler. Bu da daha fazla kiralık konut bulunmasını getirebilir. İki, artan kiralık konut ar­zı, kiracıların seçeneğini artırır.

u, rekabetle ki­ra fiyatlarının düşmesini getirebilir. Üç, bazı mülk sahipleri, boş ev vergisi­ni karşılamak için mev­cut kiracılarına ek mali­yet yansıtabilir, bu da ki­raları yükseltebilir. Dört, piyasada yüksek bir konut arzı varsa, verginin etki­si daha belirgin, sınırlıysa vergi etkisi sınırlı kalabi­lir. Beş, yatırımcıların boş duran konutları elden çı­karmasına veya farklı ya­tırım araçlarına yönelme­sine yol açabilir.”

Vergi avantajı getirilsin

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, yasa ile iktisadi hayatın düzenlenmesi noktasında ters sonuçlar çıkabileceğini söyledi. Büyükduman, “Diyelim ki boş konutum var ya da boş kabul ediliyor. Evin değeri 5 milyon TL, kirası 25 bin TL. Bu yıllık 300 bin TL yapar. Kişi 300 bin liralık gelirden vazgeçiyor, ne kadarlık bir vergi koyacaksı­nız ki kişi ikna olsun. Sorunun asıl çözümü, kiraya vermek üzere konut satın alanları teşvik etmek olmalı. Vergi koyduğunuz zaman cazip olmaktan çıkartırsınız. Ne olmalı?

Mesela 50 metrekareden küçük konutlara emlak vergisi muafiyeti, en az 10 yıl. Bu sağlanırsa özel sektör bol bol konut üretir. Kiraya vermek üzere ev sahibi olmak teşvik edilmeli. Ya da devlet arsa versin, arsa payı alsın. Kat karşılığı gibi.. Müteahhite satsın ve ‘bu evler ancak kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhi konsun. Kira sözleşmeleri de e-devlet üzerinden yapılsın. Kiralar da TÜFE ile artıp, 10 yıl sonra kira şerhi kalkarsa insanlar da oturur ya da kiraya verebilir.”

Nefes aldırır ancak kalcı çözüm değil

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu değerlendirme­lerde bulundu: “Bir kişinin ikametgahı veya aile konutu dışında yine yazlık evi haricinde 3 ve daha fazla boş evi olması halinde kademeli bir şekilde vergilendirmenin daha adil olacağı kanaatindeyim.

3 ile 10 boş ev arası bir vergi oranı, 10-25 boş ev arası bir başka vergi oranı, 25-50 boş ev arası başka bir vergi oranı gibi olursa daha adil bir vergilendirme oluşacaktır. Boş evlerin konut piyasası­na etkisi bir vergi getirilme­si halinde bu evlerin kiralama ve satışa yöneltilmesi çok hızlı olacaktır. Boş ev vergisi ile bu süreç çok hızlanacaktır.

Ben yüzde 30-40 oranında konutun çok hızlı bir şekilde satışa arz veya kiralamaya konu edileceğini düşünü­yorum. Her iki halde de konut sorunumuz açısında bir nefes alma durumu katkısını oluşturacaktır. Kalıcı katkı sunması maalesef mümkün değildir. Çözüm için üç şey yapılma­lı. Devlet ve belediyeler satılamaz kiralık konut üretimi yapmalı, özel sektör teşvik edilerek satılamaz kiralık konut üretmeli. Örneğin kentsel dönüşüm yasasında olduğu gibi kiralık konut üretirseniz KDV yüzde 1 gibi olabilir.”

Yatırım piyasasını bozar

Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı ve İMPO İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz: “Vergi, yatırım amaçlı ilave gayrimenkul edinilmesine olumsuz etki edebilir, böyle bir durumda yatırımcılar farklı enstrüman arayışına girecektir. Konut yatırım piyasasını bozabilir ve fiyatları etkileyebilir. Erişilebilir fiyatlı konutların üretimi için kamu-müteah­hit ve finans iş birliği şarttır, ucuz konut üretmek için kamunun planlı arsa üretmesi de gerekiyor.”