Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kiranın Artırılması ve Şartları

Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunundan almaktadır. Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesine Göre: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”TBK’da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine Göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi, “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.

TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanun koyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:

1. Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,
2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve
3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

1. a) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

Kanun koyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler.

Örneğin bir taşınmazın kirası bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi ortalamasının da %20 olduğunu varsayalım. Bu kanun hükmü gereği, bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20’nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır.

1. b) Kira Artışına Dair Tarafların Arasında Bir Anlaşma Olmaması Halinde

Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir şart aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli dava açılabilmektedir.

1. c) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir. Bu davaya uygulamada “kira bedelinin tespiti davası” ya da “kira tespit davası” denilmektedir.

Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir. Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınarak, Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.

Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihinden önceki tarihlerde açılan kira tespit davalarında böyle bir zorunluluk bulunmamaktayken, bu tarihten sonra açılması planlanan davaların öncesinde arabulucuya başvuruda bulunulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin usulüne uygun bir şekilde işletilerek tamamlanması gerekmektedir. Açılacak olan davanın usulden reddedilmesi ve böylece zaman kaybına uğranılması istenmiyorsa, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.